“房价下行”与“楼市抄底”
08年下半年以来，由美国的次贷危机引起的金融危机愈演愈烈，逐渐蔓延至全球，全球经济的大衰退中国也必然受到影响，GDP增速放缓、CPI环比回落。随着股票市场中股指的大幅下挫，“抄底”之声不绝于耳，同样作为经济支柱的楼市来说，房价已然进入下行区间，很多具备较强购买力的投资人问道：“楼市抄底”时机是否已经成熟？
房价下挫已成事实 楼市调整期仍在进行
数据来源：天津市国土资源与房屋管理局
如上图所示，据我爱我家数据监测显示，近一年内，天津市二手住宅成交在成交量逐月回落的背景下，成交均价也经历了由涨幅趋缓，到小范围内震荡，再到目前出现的小幅下滑的趋势，土地流拍、商品房项目降价已成不争事实，房地产一二三级市场的连带作用也将二手房市场拉入了降价区间。
例如位于老城厢版块内的某楼盘，其一期商品房二手市场销售均价去年同期为13000元/平米左右，随着近期该楼盘三期项目以1万元/平米左右的价格开盘之后，一期二手商品房的价格也由13000元/平米下降至11000元/平米左右；
再如位于河东区中山门板块某社区的一套面积50平米左右的私产住房，均价也由去年同期的7000元/平米左右下滑至6000-6500元/平米，我爱我家成交数据显示，中心城区范围内的二手房均价在不同区域内出现了5%-15%不同程度的降幅。
从去年年末开始，受“9.27”新政影响，加之“拐点论”的热炒，市场上观望气氛开始累积，成交量逐月下滑，进入下半年后，消费者的观望情绪更是浓厚，一方面受宏观经济的整体影响，导致消费信心不足，另一方面房价的虚高使得部分购买者迟迟不肯出手，买卖双方处于较长时期的相互博弈中，随着市场的低迷，房价逐渐趋于平稳，直至目前进入下行区间，楼市的调整期对市场产生的影响正逐步显现。
楼市抄底”缺乏理性思考
正如资本市场股市的一泻千里使得股民热议“抄底”话题一样，房价的下挫，也唤醒了部分购买力较强且看好不动产未来升值潜力的人，动了“楼市抄底”的念头，而时机是否成熟，众说纷纭。
我爱我家认为，“抄底”本身是一种低价买进、高价卖出的投机行为，行为本身缺乏客观判断及理性分析，同时对于购买力较强的投资者来说，其标的物多为非普通住宅，且购买者均拥有多套房屋，而近期国家及本市出台的楼市新政中在税费减免环节并未涉及此类住宅，在住房贷款中也并未对此类购房者彻底“松绑”，也就是说国家对楼市中的投资投机行为的打压依旧没有放松。有效的抑制投资投机行为，防止房价过快增长，维护房地产市场健康发展仍是本阶段国家对房地产市场进行宏观调控的主要基调之一。因此，在当前房地产市场未来走势尚不明朗的前提下及政策对投资行为限制的背景下，与楼市上升期不动产流通如同接力棒的状况相比，此时“接棒”，跌倒的几率明显增加。
改善型自住购房正是时机
与“抄底”的非理性行为不同，对于改善型购房的自住需求来说，此时入市却有着诸多利好。所谓“改善型自住”，也并非是由“独单到别墅”的飞跃，在住房面积、户型、区域等方面的逐步升级均在“改善”的范畴。据我爱我家调查显示，目前市场中改善型自住的购房者不在少数，约占总体需求的35%左右。
由国家出台“调税减息”政策到本市“支持居民购房的八项举措”中，均体现了对改善型自住人群的支持。我爱我家认为，近期“普通住宅价格”调整后，可以满足部分改善型自住需求对房源品质的要求，由此降低了交易成本；另一方面，长期以来的观望气氛及成交低迷令市场中的房源供给充沛，房源可选择性更强，议价空间增大。同时，银行信贷政策的调整，诸如公积金贷款门槛降低等政策的实施也为改善型自住购房者带来实质性利好。
